Čo všetko musí zohľadniť znalec pri posudzovaní nehnuteľnosti

Znalecký posudok nehnuteľnosti

Jedna nehnuteľnosť má v očiach rôznych ľudí rôznu cenu. Inak sa díva na starý dom človek, ktorý v ňom prežil život, inak mladá rodina, ktorá zháňa bývanie a inak obchodník z realitnej kancelárie. Nezávislý znalecký posudok však neurčuje trhovú, ale všeobecnú cenu nehnuteľnosti.

Mimochodom, znalecký posudok nie je vždy povinný zo zákona, ale je lepšie si ho nechať vypracovať – kvôli dedičstvu, občiansko-právnemu alebo trestnému konaniu atď. Dobrý znalec musí byť zapísaný na zozname ministerstva spravodlivosti, musí byť za každý okolností nestranný, právne vzdelaný a dokonca aj zvlášť poistený. Mal by byť aj akceptovaný všetkými bankami v krajine, pretože veľa transakcií s nehnuteľnosťami sa vykonáva z úverov, hypoték a podobne.

Nuž a nakoniec samotných faktorov ovplyvňujúcich cenu nehnuteľnosti je veľmi veľa a žiadny nesmie byť opomenutý. Znalec musí mať k dispozícii dokumenty – výpis z katastra, list vlastníctva, doklad o veku stavby, poprípade aj projekt domu alebo fotodokumentáciu. Doklady sú veľmi dôležité, pretože pred znalcom nesmú byť zatajené skutočnosti, napríklad ohľadom spoluvlastníctva a podobne. Preto musí znalec často hľadať nezrovnalosti v kolaudačnom alebo dedičskom osvedčení – všetko musí byť skrátka v poriadku.

Samozrejme, najdôležitejší je technický stav a konštrukcia nehnuteľnosti. Dôležitá je však aj lokalita – je rozdiel medzi krajským mestom a nedostupnou obcou, alebo napríklad medzi kúpeľnou a poľnohospodárskou lokalitou. Lokalita môže byť rôzne vybavená – ak je v blízkosti nemocnica, škola a úrady, cena sa logicky zvyšuje. Naopak hlučnosť, priemysel či prašnosť cenu tlačia dolu. Znalecký posudok rodinného domu s jednoduchými vlastníckymi vzťahmi a dokumentami môže byť vypracovaný do týždňa, naopak, pri veľkých stavbách alebo projektoch v prenájme to môže trvať aj mesiace.

K nehnuteľnosti sa môže viazať vecné bremeno niekoho iného, alebo môže byť v mimoriadnej situácii. Napríklad sa ju majiteľ snaží predať kvôli živelným pohromám, havarijnému stavu alebo inému pálivému problému. Treba pamätať, že znalecký posudok sa vyhotovuje spravidla ku dňu obhliadky, no cena nehnuteľnosti sa môže po čase prudko zmeniť. Je teda možné, že tá istá nehnuteľnosť v rôznych časoch získa rôzne posudky. Všetky znalecké výpočty sú pomocné. Znalec však môže použiť aj porovnávaciu metódu – ak je k dispozícii dobré porovnanie.

Trochu zvláštne môže pôsobiť, že na tú istú stavbu sú dva rôzne znalecké posudky a oba prišli s inou výslednou sumou. A to je podľa zákona v poriadku – aj pri dodržaní všetkých predpisov. Znalecký posudok je totiž čosi ak profesionálny názor znalca, no je aj dosť individuálny. Je veľmi dôležitá jeho fundovanosť a skúsenosti. Pred viac ako dvadsiatimi rokmi to bolo nemysliteľné, dva posudky na tú istú vec sa museli zhodovať. Dnes je väčší priestor na rôzne pohľady, samozrejme, na zoznam znalcov zapísaných na ministerstve spravodlivosti sa dostanú len ozajstní odborníci.

Nuž a na záver si len pripomeňme, kedy je znalecký posudok povinný zo zákona: je to v prípade sporu o nehnuteľnosť (napríklad pri rozvode), pri žiadosti o hypotéku alebo úver, pri spore v dedičskom konaní alebo ak posudok vyžaduje nejaký štátny orgán.